海南用地新政下住宅用地和商品房市场依旧难言明朗

海南房地产市场自2017年全岛限购、限外后楼市跌入冰点，销售额砍半，那些2017年限购限外前重仓拿地的开发商日子更是苦逼，房子卖不动新项目不敢动工的情况非常普遍。当时的全岛限购限外政策是否过于“暴力”是否矫枉过正是否充分考虑到海南的自身情况是否有损已拿地开发商的权益等诸多问题，一直备受争议。

18年海南房企成交金额前十的849亿，比17年的1426亿减少了40.46%；

18年销冠碧桂园销售额160亿，17年排名第二销售额300亿；

18年恒大销售额122亿，而17年恒大则是海南区销冠，销售额311亿；

数据上销售额断崖式下跌；

近期全国多个城市对楼市调控政策进行了微调，总体以适度放松为主。海南也借助人才引进进行了微调，但对市场影响很小。据统计，全岛有3.1万亩已供住宅用地无法开发，2019年上半年海南房企的日子依然不太好过。数据显示，恒大在海南土储有1329.38万㎡，碧桂园628.15万㎡，融创439.87万㎡，富力303.2万㎡；

针对这大量无法开发的住宅用地，近日，海南省政府日前出台《关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》以下简称《意见》。《意见》对不同情形的存量商品住宅用地提出四类处置措施。

一、土地用途改变。市县政府可以通过依法调整规划、增加容积率、改变土地使用年限、退还土地差价等措施鼓励和引导存量商品住宅用地改变土地用途用于产业项目建设。

二、土地置换。允许将存量商品住宅用地在本行政区域内置换为同等价值的其他用途产业用地。

三、转让盘活。鼓励市场主体收购单宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地改变用途转型用于产业项目建设。

四、依法有偿收回。对存量商品住宅用地依法有偿收回，有偿收回的补偿金额不低于土地使用人取得土地的成本并综合考虑其合理的直接损失，参照市场价格确认。

应该说《意见》提出了四类处置措置，动了很多脑筋，但其实对解决当前海南楼市存量项目问题作用不大。

首先前三条都是让原住宅用地转换用途用于产业用地，转换其他性质用地除了住宅无非工业、商业、办公等。这几种用途土地价值、收益都要低于住宅，且去化更慢，恐怕很少有开发商会选择这么做；最后第四条有偿收回，收回价格不低于土地使用权人的土地取得成本和直接损失，这也许是一些撑不下去的重仓开发商最可能的选择了。

问题是，如果大多开发商真的选择第四种方式，会否形成“退地潮”？地方政府有这样的财力支撑这一政策吗？难不成还要再用当年海南救市时使用过的“换地权益书”吗？

综合看，今年海南无论是房地产业还是楼市形势仍旧不明朗不乐观，依然需要远离观望。

海南省人民政府关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见

琼府〔2019〕12号

各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：

为深入贯彻习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上的重要讲话和《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12号)精神，贯彻房地产调控政策，鼓励我省存量商品住宅用地转型利用和处置盘活，妥善解决招商引资产业项目配套商品住宅用地历史遗留问题，促进产业转型升级和经济高质量发展，保持房地产市场平稳健康发展，服务海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设大局，现提出以下意见。

一、适用范围

本意见适用于存量商品住宅用地的转型利用和处置盘活，以及招商引资项目配套商品住宅用地历史遗留问题处置。

本意见所称存量商品住宅用地是指已依法取得土地权属证书但尚未动工建设的商品住宅用地或虽已动工建设但可以改变用途用于产业项目发展的商品住宅用地。

本意见所称产业项目是指商品住宅项目以外符合国家和我省产业发展方向和产业政策要求的产业项目(包括租赁住宅项目，不包括产权式酒店项目)。

经市县政府依法认定为企业原因造成闲置的商品住宅用地不适用本意见。

二、目标导向

按照政府引导、市场参与、自愿平等、依法依规以及公平公正公开的原则，通过创新制度、采取有效措施，鼓励和引导存量商品住宅用地转型用于以旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导、符合海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港发展定位的产业项目，并适时解决有关历史遗留问题，切实维护土地使用权人及其他投资人合法权益，保持房地产调控政策的连续性和稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。

三、政策措施

(一)促进土地用途改变。 市县政府可以通过依法调整规划、增加容积率、改变土地使用年限、退还土地差价等措施，鼓励和引导存量商品住宅用地改变土地用途用于产业项目建设。

存量商品住宅用地转型开发商业、办公等商品房项目的，符合《城市商品房预售管理办法》关于“项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”规定的，可以办理商品房预售许可证。

存量商品住宅用地规划调整为农用地或划入生态保护红线、开发边界外的，土地使用权人可以改变土地用途从事农业种养及其设施农业项目、新农村项目、生态工程项目、旅游项目及其配套设施等符合规划要求的项目开发建设，但不得变相用于商品住宅项目开发，其中将土地复垦为耕地的，复垦新增加的耕地占补指标可进入交易市场获取补偿。

经依法批准改变土地用途、土地使用年限和容积率的，由市县政府或其主管部门委托评估机构进行评估、核算，确定土地差价。土地差价可约定在2年内分期补缴、退还。

(二)有序开展土地置换。 在符合市县总体规划的前提下，经市县政府与土地使用权人协商一致，允许将存量商品住宅用地在本行政区域内置换为同等价值的其他用途的建设用地;确需跨市县行政区域置换的，由省自然资源和规划厅指导相关市县政府按规定办理。

经依法批准进行土地置换的，由市县政府或其主管部门委托评估机构进行评估，按照批准时市场评估价格进行土地置换;土地置换确实无法实现同等价值置换、需要补缴或退还土地差价的，按规定予以补缴或退还。土地差价可约定在2年内分期补缴、退还。

(三)支持土地转让盘活。 鼓励市场主体收购单宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改变用途转型用于产业项目建设。商品住宅用地转让并改变为产业项目用地的，可依法办理不动产转移登记;未达到土地转让条件的，允许土地使用权人在办理土地用途改变、签订土地转让合同后，先行办理预告登记，待符合土地转让条件后，再办理不动产转移登记。

市场主体收购整合存量商品住宅用地的，土地用途按照转型后的规划用途确定，土地使用年限可按照规划用途的法定最高年限确定;改变土地用途、容积率和土地使用年限涉及补缴或者退还土地差价的，按照本意见第(一)项第四款规定执行。

(四)依法有偿收回土地。 县级以上政府可以对存量商品住宅用地依法有偿收回，有偿收回的补偿金额不低于土地使用权人取得土地的成本，并综合考虑其合理的直接损失，参考市场价格确定。

(五)实施生态红线区住宅用地退出机制。 对生态保护红线等管控区域内不能转型用于产业项目发展的存量商品住宅用地，市县政府按照本意见的规定，主要通过有偿收回或采取土地置换方式促进其退出。

(六)妥善处置招商引资产业项目配套商品住宅用地历史遗留问题。 原经省政府或市县政府同意配套商品住宅用地且明确具体配套用地规模等内容的产业项目，市县政府可与项目投资人协商，通过优先安排用地指标和采取先租后让、弹性年期、混合用地等政策措施，鼓励、引导将原约定的配套用地转型用于发展产业项目，并依法供应。

项目投资人已按照招商引资协议约定完成全部产业项目建设，或完成产业项目投资总额的100%并投产、经营，提出配套商品住宅用地的，由市县政府报经省招商工作联席会议审定，可以按照不高于招商引资协议约定的配套商品住宅用地面积50%的比例给予配套，并依法以挂牌、拍卖等方式公开出让。配套建设的商品住宅销售管理应符合我省房地产调控政策的规定。

市县政府应根据本市县未来三年内各类住宅需求以及所需配套商品住宅规模等情况，合理确定所配套商品住宅用地总量、供应时序，并纳入年度住宅用地供应计划管理。

四、工作要求

(一)提高思想认识。 各市县政府及有关部门要从贯彻房地产调控、促进房地产市场健康稳定发展、防范系统性金融风险、服务海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设大局的高度出发，统一思想认识，提高政治站位，勇于创新、敢于担当，采取有力政策措施，切实推进存量商品住宅转型利用和盘活处置，促进历史遗留问题解决，激发市场活力，营造良好营商环境，为推进经济高质量发展提供强有力的土地资源保障。

(二)建立保障机制。 各市县政府应当成立相应的工作协调、决策机构，明确责任分工，加强宣传引导，形成联动机制。建立审批绿色通道和首问工作责任制，强化政府服务和保障意识。搭建土地转让(合作)服务平台，依法有序公开存量商品住宅用地信息，为土地转让、洽谈合作等提供信息、场所、政策等方面的服务保障。完善产业孵化机制，将国家和我省各类产业优惠政策一并适用于转型后产业项目的同时，有针对性的加大产业转型过程中产业路径选择、资金筹集、管理运营等方面的支持，聚力优化产业转型发展环境。

(三)完善监管措施。 自本意见印发之日起，各市县政府应采取有力措施，限期消除造成存量商品住宅用地闲置的政府原因。对政府原因消除后，土地仍然闲置，依法应无偿收回的，应依法无偿收回。对按本意见规定，通过改变土地用途、土地置换、土地转让及整合等方式进行转型利用的，市县政府应当与土地使用权人重新签订土地使用权有偿使用合同。土地使用权人未按合同约定进行开发建设，造成土地闲置的，应当依法追究其法律责任;超过动工开发日期满2年未动工开发，或者未完成项目投资总额25%的，依法无偿收回土地使用权。

(四)加强土地合法合规性审查。 在引导企业转型过程中，各市县政府要严格区分违法违规情形和合法合规情形，加强土地取得情况的审查，对土地涉及越权审批、未依法办理农转用征收审批手续、违法转让、违法改变土地用途、欠缴土地价款等违法违规行为要依法处理，严禁借转型开发将违法违规问题合法合规化。

本意见自印发之日起施行。省政府及各有关部门之前发布的规定与本意见不一致的，按照本意见执行。本意见由省自然资源和规划厅负责解释。